Börja alltid med att välja tomt först och sedan hus, inte tvärtom. När du hittat en fin tomt måste du först kolla med stadsbyggnadskontorets detaljplan om tomten får bebyggas och även hur. Finns det några begränsningar, som höjd, byggarea och hustyp? Finns något servitut att ta hänsyn till? Läs om både detaljplan och servitut nedan.
Vad är en bra tomt
Lutande tomter i sydvästläge och med utsikt är ofta eftertraktade. En kuperad tomt är att föredra. Förutom att de skapar en spännande miljö och lätt kan bebyggas med rätt lösningar är de ofta lägre prissatta än plan tomtmark. Dessutom är sällan prefab-husleverantörer lika intresserade av dessa, det vill säga det medför inte lika många konkurrerande potentiella köpare.
Tomtens värde
Det som i första hand påverkar värdet av en tomt är läget och storleken, men också hur tomten får bebyggas. Väderstreck, topografi och anslutningsavgifter spelar också roll.
Hur hitta bra tomt
Bra tomter är svåra att hitta men ofta kan det vara värt att kontakta kommunen för att höra om det finns en tomtkö. Privata markägare brukar sälja tomter via mäklare eller privat på annons i lokaltidningen eller på Blocket.
Finns detaljplan / vad har kommunen för planer för området
En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument som kommuner använder för att reglera användningen av markområden. Detaljplanen visar om marken får användas
till industri, bostäder eller parker och reglerar också hur stora och hur många byggnader man får bygga men också var man får bygga. Planen är en översikt överhur kommunen vill utveckla sin bebyggelse.
Till exempel får prickmark generellt inte bebyggas. Utöver det kan höjden på ett hus, taklutning, antal våningar, fasad- och takmaterial, husets färg, infarter och tillbyggnader också regleras i planen. En fördel med ett detaljplanelagt område är att det blir tydligare och klarare regler för vad man får göra och inte göra. Följer man reglerna får man bygglov. Kommunen tillhandahåller informationen om detaljplaneringen.
Om det inte finns någon plan för området så är oftast möjligheterna att bygga friare något större, men det finns heller ingen generell byggrätt. Dessa tomter måste bebyggas i gott samförstånd med grannar och kommun.
Om flera tomter säljs samtidigt, försök komma i kontakt med de andra ägarna för att anpassa höjder, utsikter och fönsterplaceringar till varandra. Även om grannfastigheten inte är färdigbyggd så kan det finnas ett godkänt bygglov på kommunens bygglovs
enhet. Det är en offentlig handling som rekvireras och på så sätt har man möjlighet att justera sin egen byggnation efter hur grannen tänker bygga.
Låt valet av tomt ta tid. Stega upp huset. Försök att föreställa dig hur det kommer att bli. Undersök markens beskaffenhet. Håller budgeten om det krävs mycket markberedning för att göra husgrunden? Behöver det sprängas något, eller är marken väldigt sank? Ta med alla eventualiteter i kalkylen.
Servitut
Ett servitut på en tomt innebär att en annan fastighet har rätt att utnyttja tomten till exempelvis en väg eller infart. Servitutet påverkar priset men också vilka möjligheter man har att bygga. Även om tomten som du är intresserad av är 1000 kvadratmeter stor kanske du i praktiken endast kan nyttja 800 kvm eftersom grannen har ett servitut på en infartsväg.
Avstyckning
Att stycka av en tomt innebär att man delar av en redan befintlig tomt. Om du köper en avstyckad tomt som ligger utanför planlagt område ska du se till att få ett giltigt förhandsbesked om bygglov innan köp. För att få förhandsbesked räcker det med att kunna visa var på kartan tomten ska ligga. För planlagda områden finns i princip redan förhandsbesked.
Inför ett förhandsbesked tillfrågas i regel de närmaste grannarna om de har några invändningar. Det jobbet kan du med fördel göra själv och därmed spara in några timmars arvoden i processen fram till ett beslut.
När förhandsbeskedet är i hamn ansöker du om styckning av tomten hos Lantmäterimyndigheten. Lantmätaren kontrollerar med kommun och länsstyrelse att tomten är lämplig att bebygga med hänsyn till kommunal infrastruktur som vatten, avlopp och ledningar men även naturintressen och fornlämningar. Om allt ser ok ut fattas beslut om avstyckning och du kan i slutändan ansöka om lagfart på din tomt.
Processen med att i första hand få ett förhandsbesked och i andra hand att stycka av en tomt brukar kunna ta lite tid. Förbered dig på några månaders väntan på besked.
Ansök om bygglov senast två år efter att du har fått förhandsbesked.
Lagfart
En lagfart är ett bevis på att du äger din tomt. Lagfarten kan också komma med villkor, till exempel på att köparen bosätter sig permanent på fastigheten. När lagfarten utfärdas kontrolleras att villkoren är uppfyllda.
Det är möjligt att köpa en tomt men utan att få lagfart. Det här kan vara ett problem, eftersom banken inte ger lån på en fastighet till någon som inte innehar lagfarten. Lagfarten blir då en så kallad vilande lagfart.
Lagfart ska sökas senast tre månader efter undertecknat köpebrev. Kostnaden för att registrera lagfarten är 1,5 procent av köpesumman. Lagfart söks hos Lantmäteriets Fastighetsinskrivning.
Pantbrev
Ett pantbrev är ett dokument som gör att du kan använda din fastighet som pant, eller säkerhet, vid ett banklån. Till obebyggda tomter finns det sällan pantbrev, det vill säga tidigare inteckningar i fastigheten. Pantbrev kan inte flyttas över mellan fastigheter, så om det finns pantbrev sedan tidigare är det en fördel. Lantmäteriet som hanterar pantbreven tar nämligen ut en stämpelskatt på 2 procent på pantbrevsbeloppet. Det är 20.000 kr på ett lån på 1 miljon.
För att få ett pantbrev utfärdat måste du först ansöka om inteckning, även det gör du via Lantmäteriet.
Kommunalt eller enskilt vatten/avlopp
Alla som ansluter sig till det kommunala vatten- och avloppsnätet måste betala en engångsavgift. Avgiften varierar från kommun till kommun men mellan
50.000–300.000 kr är vanligt. Kostnad för grävning och eventuellt sprängning för att lägga ner rör tillkommer.
Om det inte finns kommunalt vatten och avlopp behöver man anlägga enskilt avlopp. Enskilt avlopp måste skötas och underhållas kontinuerligt med exempelvis slamtömning och kemikalier. Att ha enskilt avlopp innebär alltid en viss risk men idag finns moderna slamavskiljare och så kallad markbädd på burk som underlättar och förenklar installation och skötsel. På hemsidan avloppsguiden.se, som är en nationell kunskapsbank, finns mycket information om detta.
Samfällighet
Ibland ingår en fastighet i en samfällighet vilket betyder att fastigheten är delägarei mark eller anläggningar utanför den egna fastigheten. En samfällighetsförening är då bildad för att organisera skötsel och underhåll av exempelvis en väg eller ett reningsverk. För att täcka föreningens kostnader utgår en medlemsavgift som ibland kan vara betydande.
Det finns två sätt att förvalta en samfällighet, med en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning.
Delägarförvaltning innebär också att delägarna förvaltar samfälligheten direkt, utan någon organisation. En samfällighet som förvaltas genom delägarförvaltning kan närsomhelst ombildas till en samfällighet som förvaltas genom en samfällighetsförening. Du blir automatiskt delägare om du köper en fastighet som har en andeli en delägarförvaltad samfällighet.
En samfällighetsförening är en juridisk person och har ett organisationsnummer som föreningen tilldelas när den registreras hos Lantmäteriet. Den här formen av förvaltning passar för större samfälligheter.
Hur stor är byggrätten?
Finns det en detaljplan för området framgår varje fastighets byggrätt av planen, det vill säga hur många kvadratmeter av hela fastigheten man kan bygga på.Det är alltså inte storleken på tomten som avgör hur stort man får bygga utan byggrätten. Visserligen brukar det hänga ihop men inte alltid. Normalt är att man får bygga 20-25 procent av tomtytan.